Rosnące oczekiwania najemców obiektów biurowych co do jakości oferowanych powierzchni to niewątpliwy element „pozytywnej presji” na deweloperów. Standardową praktyką stało się uwzględnianie aspektów środowiskowych na etapie projektu czy inwestycje w ekologiczne materiały, dzięki którym budynek może pochwalić się jednym z tzw. „zielonych certyfikatów”.
Certyfikaty wspierające ekologiczne budownictwo
Najbardziej rozpoznawalne i uznawane na całym świecie certyfikaty, jak LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) czy BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) potwierdzają, iż dany budynek spełnia wysokie standardy energetyczne i powstał z uwzględnieniem idei zrównoważonego rozwoju, co przekłada się nie tylko na wymierne, ekonomiczne korzyści (obniżenie kosztów eksploatacji, wzrost wartości rynkowej nieruchomości), ale także na lepsze samopoczucie, a nawet zdrowie pracujących w nim osób (poprawa jakości powietrza, wykorzystanie naturalnego oświetlenia).
Przykładem jest piętnastokondygnacyjny budynek „Biur Przy Willi”, będący częścią kompleksu Browary Warszawskie. Stosując szereg rozwiązań, wspierających m.in. oszczędność energii i wody, politykę zarządzania odpadami, a także dzięki odpowiedzialnemu wyborowi materiałów budowlanych (m.in. wykorzystanie nietoksycznego gipsu zamiast popularnych kompozytów wiórowo-żywicznych w konstrukcji podłóg podniesionych) uzyskał on certyfikat BREEAM excellent, zaś cały kompleks wyróżniony został właśnie na arenie międzynarodowej – zastosowane rozwiązania ekologiczne oraz architektoniczne (zaproponowane przez JEMS Architekci) doceniło jury prestiżowych MAPIC Awards 2022, przyznając inwestycji pierwsze miejsce w kategorii Best Urban Regeneration.
Browary Warszawskie zrealizowano w ramach projektu „destination” grupy Echo Investment (laureatem MAPIC Awards była już wcześniej Galeria Echo w Kielcach, tego samego dewelopera). Inwestycja złożona z trzech nowoczesnych biurowców, pięciu budynków mieszkaniowych i czterech rewitalizowanych obiektów historycznych (Warzelnią, piwnicami Leżakowni, Willą Fabrykanta i Laboratorium) pokonała m.in. projekty z Hiszpanii i Francji.
Obiekty, od których „bije” natura
Na dachach zastosowano specjalne podłoże, umożliwiające zasadzenie różnych gatunków bylin, traw i ziół. Ma to w założeniu zachęcać ptaki do zakładania gniazd i być atrakcyjnym miejscem dla pszczół, motyli i innych owadów. W ten sposób deweloper chce zadbać o zwiększenie miejskiej bioróżnorodności. Oczywiście, nie tylko ptaki i owady skorzystają z nowoczesnej myśli architektonicznej – dla pracowników przewidziano strefowanie oświetlenia, utrzymywanie odpowiedniej temperatury i optymalnej wilgotności w pomieszczeniach czy systemy filtrowania wody i powietrza. Mogą oni także liczyć na udogodnienia w postaci szaf suszących na ubrania oraz stacje ładowania samochodów elektrycznych.
W warunkach rosnącej konkurencji na rynku rola inwestora nie kończy się jednak na oddaniu gotowego budynku. Wdrażanie najświeższych zdobyczy technologii jest bowiem procesem ciągłym, a monitorowanie satysfakcji użytkowników i tego, jak w praktyce korzystają oni z oferowanych przestrzeni, staje się kluczowe dla podejmowania właściwych decyzji przy zarządzaniu obiektem oraz jest cenną lekcją pod kątem projektowania kolejnych.
W parze z użytecznością i ergonomią
Dążąc, by użytkownicy biura pozytywnie oceniali miejsce swojej codziennej pracy (a wg badań niemal połowa Polaków nie jest zadowolona z otaczającej architektury, a nasza potrzeby i świadomość odnośnie ekologii czy estetyki wciąż rośnie), świadome firmy deweloperskie coraz więcej uwagi poświęcają komputerowym systemom analizującym ruch ludzi.
W obiekcie takim jak Browary Warszawskie pozwala to na lepsze zrozumienie potrzeb i oczekiwań użytkowników budynku, co umożliwia dostosowanie oferowanych przestrzeni do ich potrzeb. Dzięki temu możliwe jest lepsze planowanie i zarządzanie budynkiem, co przekłada się na wyższą satysfakcję użytkowników i zwiększenie konkurencyjności inwestycji na rynku nieruchomości. Wdrożenie AI w procesie zarządzania budynkiem pozwala również na oszczędność czasu i zasobów, a także udoskonalenie oferty i podejmowanie istotnych decyzji marketingowych.
Echo Investment rozpoczęło budowę swojego rozwiązania monitorującego ruch w Browarach Warszawskich, instalując strategicznie rozmieszczone kamery. System składa się z modelu sztucznej inteligencji opartego o „widzenie komputerowe” (Computer Vision), który rozpoznaje ludzi na przesyłanych w czasie rzeczywistym obrazach z wielu kamer jednocześnie. Dane te są analizowane i przesyłane bezpośrednio do Google Cloud Platform, gdzie są zapisywane i prezentowane w codziennych raportach analitycznych. W rezultacie najemcy (np. liczne punkty gastronomiczne) mogą otrzymać wsparcie w zakresie bardziej skutecznej reklamy i rozwijać swoją działalność bardziej świadomie, co podnosi „lojalność” względem nieruchomości i pozytywnie wpływa na stabilność portfela umów.
Czy „inteligentne” systemy monitoringu to przyszłość zarządzania nieruchomościami komercyjnymi?
Wiele na to wskazuje. O krok dalej idzie m.in. Singapur, którego celem jest integracja podobnych systemów między wieloma nieruchomościami i nie tylko – dlaczego np. sztuczna inteligencja miałby nie dysponować wiedzą o wolnych miejscach parkingowych przy okolicznych ulicach czy dokładnej lokalizacji taksówek oraz autobusów na całej wyspie? Dokładnie tego rodzaju warstwy informacji są obecnie testowane w inwestycji JTC Summit, wyposażonej ponadto w 60 tys. różnych czujników. Władze Singapuru chciałyby docelowo objąć systemem cały, liczący 50 hektarów dystrykt – miałby to być możliwe już w roku 2025.